Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen - So können Sie davon Gebrauch machen!

Das Sonderkündigungsrecht für Wohnungen erlaubt es Mietern und Vermietern, den bestehenden Mietvertrag vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist zu beenden, sofern besondere Umstände vorliegen.

Bei einer ordentlichen Kündigung muss die gesetzliche Frist von 3 Monaten eingehalten werden. Alternativ können Sie auch einen passenden Nachmieter finden. Auch das Sonderkündigungsrecht erlaubt eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses Recht tritt jedoch nur in einigen, gesetzlich definierten Situationen in Kraft.

Für Mieter gibt es mehrere Szenarien, in denen ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung in Anspruch genommen werden kann:

• Mieterhöhung: Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB, hat der Mieter das Recht, bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhung außerordentlich zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall zwei Monate.
• Modernisierungsankündigung: Kündigt der Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht der Wohnung zu. Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, mit einer Frist von zwei Monaten.
• Mängel an der Mietsache: Weist die Wohnung gravierende Mängel auf, kann der Mieter nach erfolgloser Abmahnung und Fristsetzung zur Mängelbeseitigung fristlos kündigen. In diesem Fall sollten Sie alles sorgfältig dokumentieren.
• Sonderkündigungsrecht der Wohnung bei Schimmel: Weist die Wohnung gravierende Mängel auf, die die Gesundheit gefährden, kann der Mieter auch hier nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. Besonders Schimmel in der Wohnung stellt ein ernstzunehmendes Problem dar, da er gesundheitliche Risiken birgt und die Wohnqualität erheblich mindert.
• Sonderkündigungsrecht bei Strom: Nicht nur Mietverträge, sondern auch Energieverträge können außerordentlich gekündigt werden. Bei erheblichen Preiserhöhungen ohne vertragliche Bindung kann das sogenannte Sonderkündigungsrecht für Strom in Anspruch genommen werden.
• Verweigerte Untervermietung: Bei Zeitmietverträgen mit einem gegenseitigen Kündigungsausschluss können Sie als Mieter ebenfalls vom Sonderkündigungsrecht Ihrer Wohnung Gebrauch machen. Das geht beispielsweise, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten und der Vermieter verweigert ohne triftigen Grund die Erlaubnis.
• Tod des Mieters: Im Todesfall greift das Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen. Die Erben können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter kann seinerseits innerhalb eines Monats kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist im Vergleich zum Mieter stark eingeschränkt. Dennoch gibt es bestimmte Situationen, in denen der Vermieter außerordentlich kündigen kann:

• Zahlungsverzug des Mieters: Befindet sich der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine vorherige Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich.
• Erhebliche Pflichtverletzungen: Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten in gravierender Weise – etwa durch unerlaubte Untervermietung, erhebliche Störung des Hausfriedens oder mutwillige Beschädigung der Mietsache –, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.
• Eigenbedarf nach Erwerb aus Zwangsversteigerung: Hat der Vermieter die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und benötigt diese für sich oder nahe Angehörige, kann er unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Erwerb kündigen. In Härtefällen kann der Mieter der Kündigung widersprechen.

Die Sonderkündigung einer Wohnung muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail oder mündliche Kündigung reicht nicht aus. In dem Kündigungsschreiben sollten der Grund für die Sonderkündigung und der gesetzliche Bezug klar dargelegt werden. Die Fristen für das Sonderkündigungsrecht der Wohnung variieren je nach Grund:

• Mieterhöhung: Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhung; das Mietverhältnis endet zwei Monate später.
• Modernisierungsankündigung: Kündigung bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt; das Mietverhältnis endet einen Monat nach Ablauf der Frist.
• Erhebliche Mängel: Fristlose Kündigung nach erfolgloser Abmahnung und angemessener Fristsetzung.
• Tod des Mieters: Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls, Frist von drei Monaten.
• Zahlungsverzug oder Pflichtverletzungen: Fristlose Kündigung durch den Vermieter ohne Kündigungsfrist.
• Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung: Frist gemäß gesetzlicher Regelung, üblicherweise drei Monate.

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Das Sonderkündigungsrecht gibt Mietern die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen früher aus ihrem Mietvertrag auszusteigen. Das Recht gilt besonders in Fällen wie Mieterhöhungen, Modernisierungen oder erheblichen Mängeln an der Wohnung.

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